El director del Departamento Administrativo de Catastro, Gustavo Adolfo Marulanda, aseguró que la escasez del suelo es la que está presionando el alto costo de la vivienda en Bogotá. Explicó que los avalúos que se actualizan a través del censo inmobiliario simplemente reflejan la realidad de la ciudad.
¿Desde Catastro se percibe que el precio de la vivienda en Bogotá es cada vez más alto?
Nosotros tratamos de inferir el valor comercial para volcarlo al avalúo catastral. Hay sectores donde el metro cuadrado está por encima de los cinco millones de pesos y sí, efectivamente, Bogotá es una ciudad costosa. Tiene el mayor valor por metro cuadrado del país.
¿Y a qué se debe?
Tiene que ver con la escasez de suelo. Es un bien escaso y eso hace que empiece a tener una mayor valorización. Y eso hace que cada vez se den más procesos de densificación. No en vano Bogotá es hoy una ciudad con más edificios que casas.
¿Hay sectores en los que sin que haya obras nuevas ni cambios, suben de avalúo?
La Lonja de Propiedad Raíz ha señalado zonas como Nicolás de Federmán donde, sin hacer absolutamente nada, el precio del suelo creció de un año a otro 74 por ciento, porque es un sector en el que los constructores ven que hay servicios públicos adecuados, zonas verdes, zonas tranquilas, ubicación y cercanía con el sistema de transporte.
¿Pero hay suelo disponible?
Están comprando casas y convirtiéndolas en edificios. Los constructores le pusieron el ojo y eso hace que crezca el valor.
¿Hay plata de la mafia o de los paramilitares que presionan los precios altos?
En Catastro no lo hemos analizado. Anif tiene indicadores según los cuales sí hay inversión extranjera que está influyendo en la dinámica inmobiliaria. Muchos venezolanos con capacidad de pago están dispuestos a pagar 14 millones de pesos por el metro cuadrado en una vivienda en una zona exclusiva.
¿Tenemos una burbuja inmobiliaria en Bogotá?
No hay síntomas claros de una burbuja inmobiliaria. Primero, no ha habido un alza súbita de precios, el aumento ha sido paulatino y sostenido. Segundo, no hay una oferta mayor que la demanda. Tercero, la cartera hipotecaria es sana. Estamos en menos del 3 por ciento de cartera morosa. Y cuarto, hoy, la gente solo se está endeudando entre el 55 y el 60 por ciento, porque están aportando el 40 y hasta el 45 por ciento de cuota inicial.
¿Si hay capacidad para la cuota inicial, cómo se explica que haya un déficit de 300 mil viviendas en Bogotá?
El tema es la falta de suelo. Si tuviéramos dónde construir, los proyectos ya estarían andando.
¿La gente sí está dispuesta a pagar cada vez precios más altos?
El mercado está dispuesto a pagar ese tipo de precios por inmuebles que se están construyendo en ciertas zonas, donde la gente quiere irse a vivir.
Además de actualizar los avalúos, ¿para qué sirve la información actualizada de los predios que hoy tiene Catastro?
La información de Catastro da señales de decisiones que hay que tomar. De ahí sale, por ejemplo, la necesidad de liquidar el predial solo por el avalúo y eliminar el estrato, porque hay gente que se oculta en los estratos teniendo predios de valor más alto que en otros estratos. Ocultan la riqueza y le hacen conejo a la capacidad de pago que tienen para responder. También ha permitido identificar la potencialidad que tiene el centro ampliado para crecer y densificarse. Y hay señales de las demoras que está teniendo el desarrollo de los proyectos, una vez aprobadas las licencias de construcción. Se demoran hasta tres años.
¿Y qué efecto tiene que se demoren tres años en ejecutar el proyecto?
La especulación sobre el suelo. Ya lo tienen hábil, listo, pero no empiezan a ejecutarlo esperando que tenga más valor y puedan obtener unos proyectos más rentables para los constructores.
¿Qué otro tema muestra el censo inmobiliario?
El tema de los usos. Hay zonas de la ciudad donde, en teoría, el uso es residencial, pero en la realidad se ha cambiado a otros destinos, como el comercial. Hay sectores concretos como Venecia, Primero de Mayo y Siete de Agosto. Se comienza con comercio puntual, pero se consolidan como corredores comerciales.
YOLANDA GÓMEZ
Subeditora Bogotá